L'acquisition immobilière au Portugal représente une formidable opportunité d'investissement en 2024. Ce pays européen, fort de ses 1 793 km de côtes et de ses vingt régions distinctes, attire chaque année des milliers d'acheteurs étrangers par la stabilité de son marché immobilier et ses atouts naturels.
Les conditions d'achat immobilier au Portugal pour les étrangers
Le marché immobilier portugais se caractérise par une dynamique positive, avec une augmentation des prix de 1,9% au premier trimestre 2024. Le prix moyen national s'établit à 1611€ par m², tandis que les zones côtières affichent des tarifs supérieurs.
Le cadre légal pour les non-résidents
Le Portugal autorise librement l'acquisition de biens immobiliers par les étrangers. Cette politique d'ouverture s'inscrit dans une tradition d'accueil, renforcée par l'appartenance du pays à l'Union Européenne. Les acquéreurs étrangers bénéficient des mêmes droits que les résidents portugais.
Les documents nécessaires pour acheter un bien
L'obtention du NIF (numéro d'identification fiscale), disponible pour environ 15€, constitue la première étape obligatoire. Ce document ne nécessite pas de résidence au Portugal. Un compte bancaire local devra également être ouvert pour faciliter la transaction. La signature d'un contrat promissoire (CPCV) nécessite généralement un acompte de 10% du prix total.
Le processus d'achat immobilier étape par étape
L'acquisition d'un bien immobilier au Portugal suit une démarche structurée. Les acheteurs doivent obtenir un NIF (numéro d'identification fiscale) et ouvrir un compte bancaire portugais avant de lancer leur projet. Le marché portugais affiche une stabilité notable avec une augmentation des prix de 1,9% au premier trimestre 2024.
La recherche et la visite des biens
La première étape consiste à identifier les zones d'intérêt, sachant que les prix varient significativement selon les régions. À Lisbonne, le prix moyen atteint 5 516€/m², tandis que Braga propose des biens à 1 507€/m². Une fois la zone sélectionnée, il est recommandé de s'associer à un agent immobilier pour organiser les visites. Les vérifications juridiques du bien sont indispensables avant toute offre d'achat.
La signature du compromis et l'acte de vente
La signature du contrat préliminaire nécessite un acompte de 10% du prix d'achat. Les frais totaux représentent entre 6% et 8% du prix, incluant les frais de notaire (1% à 3%) et l'enregistrement au registre foncier (environ 250€). La durée moyenne jusqu'à la signature de l'acte définitif est de 70 jours. Un financement bancaire peut couvrir jusqu'à 70% de la valeur du bien, avec des taux d'intérêt variant selon les établissements, par exemple 3,95% à la Caixa Geral de Depósitos.
Les frais et taxes liés à l'acquisition
L'acquisition d'un bien immobilier au Portugal implique plusieurs frais et taxes qu'il faut anticiper dans votre budget. Ces coûts représentent entre 6% et 8% du prix d'achat total. Les acheteurs de moins de 35 ans bénéficient d'avantages fiscaux pour leur première acquisition.
Les impôts sur la transaction immobilière
L'IMT (impôt sur les transactions immobilières) varie de 0% à 8% selon le type de bien. Le droit de timbre (Imposto de Selo) s'élève à 0,8% de la valeur du bien. Une fois propriétaire, vous devrez régler l'IMI, l'impôt foncier annuel, fixé entre 0,3% et 0,45% de la valeur patrimoniale. Les zones comme Lisbonne, Porto et l'Algarve appliquent généralement des taux plus élevés que les régions comme Guarda ou Portalegre.
Les honoraires des professionnels
Les frais juridiques représentent 2% à 3% du montant de la transaction. Les honoraires de notaire oscillent entre 1% et 3%. L'inscription au registre foncier nécessite environ 250€. Le NIF, indispensable pour toute transaction, coûte 15€. Un accompagnement par un avocat spécialisé reste recommandé pour sécuriser la transaction. À noter qu'un acompte de 10% est habituellement versé lors de la signature du contrat promissoire de vente.
Les programmes spéciaux pour les acheteurs étrangers
Le Portugal met en place des dispositifs adaptés aux investisseurs internationaux pour faciliter l'achat immobilier. Les acquéreurs peuvent bénéficier d'un financement allant jusqu'à 80% pour les non-résidents, avec des taux d'intérêt bancaires attractifs à partir de 3,25% chez Banco BPI.
Les visas et permis de résidence disponibles
L'acquisition d'un bien immobilier au Portugal nécessite un Numéro d'Identification Fiscale (NIF), accessible pour seulement 15€ sans obligation de résidence. La procédure d'achat suit un parcours structuré : obtention du NIF, ouverture d'un compte bancaire, recherche du bien avec un agent immobilier, vérifications juridiques, signature du contrat préliminaire puis de l'acte de vente. Les frais totaux représentent entre 6% et 8% du prix d'acquisition.
Les avantages fiscaux pour les nouveaux résidents
Le système fiscal portugais offre des avantages aux nouveaux arrivants. Les acheteurs de moins de 35 ans bénéficient d'une exemption de l'IMT et du droit de timbre pour leur première acquisition. L'impôt foncier (IMI) varie entre 0,3% et 0,45% de la valeur patrimoniale. L'imposition sur les plus-values s'établit à 28% pour les non-résidents. Les frais juridiques s'élèvent à 2-3% du montant de la transaction, tandis que les frais notariaux oscillent entre 1% et 3%.
